大东建托是日本最大的租赁住宅资产管理公司，市值约人民币760亿。2016年，大东建托中介签约间数26.7万件，市占率约7%；管理住宅数量92.3万户，市场份额约7.36%，管理户数连续19年保持行业第一。在两项住宅租赁的核心业务上，大东建托都连续多年名副其实的第一，它的成长和发展很具有代表性。
一
顺应时事变化的发展路径
1.1974-1980：大东建托起点，厂房修建与租赁
大东建托创建于1974年的名古屋市，正处于资产管理行业的形成阶段。此时期日本郊外有大量未充分开发的土地，土地主无暇也无心顾及土地开发，另一方面工厂规模快速扩大，产生大量租赁厂房、仓库的需求。
2. 1980-2006：房租保险创新，创建大东共济会
日本很多业主由于建造房屋时背负大量贷款，对房租收入的稳定性需求极大，大东建托借此于1980年创设了“大东互助会”。与大东建托签订资产管理合约的入会业主缴纳4%的会费就能在房屋空置时收取90%的房租。
与此同时，80年代日本制造业大批转移至海外，厂房仓库需求降低，大东建托将主营业务从厂房租赁转变为住宅租赁。2004年，大东共济会的会员人数超过39000人，签约楼数67000栋、租赁住宅户数33万户，当年会费收入129亿日元。
3. 2006-至今：35年包租制
2006年，日本修改《保险业法》，大东互助会房租保险面临被取缔的危机，大东建托采用包租模式替代原先的房租保险。尽管两种模式都旨在为业主提供空置期房租保障，但新模式下，大东建托额外承担了房屋退租清扫、维修、整理的费用。同期大东建托大力推广从土地建设开始的“建造+包租运营”全套解决方案的业务模式，为土地主量身定制租赁住宅的建设方案，并与业主签订长达35年的包租合同。
大东建托从创业之初就从服务土地和房屋业主出发，坚信只有掌握大量的业主、建立长期的信任和委托管理关系才是生存之道。但最近10年，大东建托面对的市场环境和监管环境都发生了巨大的变化，在包租模式下必须同时服务好房东和租客才得立足。
二
大东建托强劲的市场表现
1.“建筑服务+包租管理“一站式资产管理
大东建托商业模式为通过向土地主提供咨询到施工的建筑业务，延伸至以包租为主的一站式资产管理，并辅以房屋的修缮及中介业务。
2015 年大东建托总营业收入1.4万亿日元。其中，建筑业务收入5953亿日元，占比42.2%，营业利润率15.2%，完工房屋中98%为租赁住宅；不动产业务收入7748亿日元，占比54.9%，但营业利润率仅为2.9%，远远低于建造业务与其他业务。不动产业务收入构成中，包租业务占92%，维修工程占4.1%，中介业务占２%。托管住宅的入住率达96.7%。
2.多元化业务协同发展
大东建托目前有22家围绕租赁住宅管理和中介业务的子公司，主要分为: 资产管理公司（大东物业管理），租赁中介（Housecom），不动产信息提供（房产垂直网站eheya.net、房产杂志出版社juicy），房产担保业务（担保公司houselive），金融服务（大东未来信托、保险公司houseguard和火灾再保险公司以及其他（诸如煤气公司、幼儿园、老人院等）。其中租赁中介公司Housecom单独在日本JASDAQ上市。
三
大东建托的成功
大东建托始终以轻资产的模式扩张，主要体现在：①大东建托的建筑施工全部外包，将重点放在前端的销售、市场分析；②业主付费，实行包租模式之前，大东建托仅负责轻资产的管理部分，实行包租之后大东建托承担了中途维修费用，尽管成本有所增加，仍然属于轻资产模式。
此外，资产管理行业是连接业主与租客的桥梁，只有满足双方需求才能立足于市场，大东建托主要经验还有以下几点：
·坚持以服务业主为出发点
大东建托最主要的利润来源为建筑业务，满足土地业主的需求是其立足的根本。大东建托建筑业务毛利率高达30%，营业利润率14.5%，而包租业务毛利率7%~8%、营业利润率仅为2%，但是由建筑商提供的一站式长期包租业务，促成了更多的建筑订单，因此建筑商向下游拓展的动力。
·重视租客，保持高入住率
尽管日本的房屋闲置率年年攀升，空置率已达到13.5%，但大东建托房屋入住率一直控制在96%以上，比行业第二名的Leopalace21也高出了8个百分点，几乎与住宅品质和管理水平较高的住宅REITs住宅相当。
大东建托的高入住率主要在于房屋较新以及注重租客的租住体验。具体措施有：建立“24小时live-up Support”服务中心，随时解决租住遇到的问题；与全国3700多家店铺建立合作关系，在网站上提供租住地附近诸如自行车维修点、咖啡店等生活信息；另外，大东建托是少数入住时费用、每月租金可以用信用卡支付的管理机构。